ID 
EN 
Meskipun Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu cara paling umum bagi masyarakat Indonesia untuk memiliki hunian impian, kenyataannya tidak semua proses pengajuan berjalan mulus. Banyak calon pemilik rumah yang harus menelan kekecewaan karena pengajuan KPR mereka ditolak oleh pihak bank.
Lalu, kenapa bisa ditolak? Apa saja tandanya? Dan yang paling penting—apa solusinya? Yuk, kita kupas satu per satu!
Pengertian KPR Rumah
Memiliki rumah di Indonesia membutuhkan beberapa pertimbangan yang matang dari berbagai aspek. Harga rumah yang tergolong tidak murah juga merupakan salah satu faktor yang menentukan kesanggupan untuk memiliki hunian impian anda.
Program KPR atau Mortgage adalah fasilitas pinjaman dari bank atau lembaga keuangan yang digunakan untuk membeli rumah atau properti. Anda sebagai debitur membayar cicilan secara berkala kepada bank selama jangka waktu tertentu, lengkap dengan persyaratan dan suku bunga yang telah disepakati.
Melalui KPR, Anda cukup membayar uang muka (DP) di awal, lalu sisanya dicicil sesuai tenor yang disepakati—bisa 5, 10, bahkan hingga 25 tahun.
Selain rumah baru, KPR juga bisa digunakan untuk rumah bekas, renovasi rumah, dan pembelian properti lelang, tergantung pada kebijakan masing-masing bank.
Aturan KPR di Indonesia
Meskipun setiap bank memiliki kebijakan dan persyaratan masing-masing dalam proses pengajuan KPR, ada beberapa aturan umum yang menjadi standar dasar di hampir semua institusi keuangan di Indonesia. Memahami poin-poin ini akan membantu Anda menilai kesiapan sebelum mengajukan KPR:
Usia Pemohon
Bank biasanya menetapkan batasan usia untuk menjamin pemohon masih berada dalam usia produktif selama masa tenor berlangsung.
- Usia minimal: 21 tahun atau sudah menikah.
- Usia maksimal: Umumnya 55 tahun saat kredit berakhir, atau hingga 65 tahun untuk kalangan profesional atau wiraswasta dengan stabilitas keuangan terbukti.
Jika usia pemohon terlalu muda (belum mapan secara finansial) atau terlalu tua (mendekati masa pensiun), maka kemungkinan pengajuan akan ditolak atau tenor KPR akan dipangkas secara signifikan.
Penghasilan Tetap dan Stabil
Bank akan melakukan evaluasi terhadap pendapatan bulanan Anda untuk memastikan kemampuan membayar cicilan secara konsisten.
Bagi karyawan, dibutuhkan bukti penghasilan berupa slip gaji dan surat keterangan kerja minimal 2 tahun terakhir.
Bagi pengusaha atau freelancer, perlu menunjukkan rekening koran, laporan keuangan usaha, dan NPWP aktif.
Semakin stabil dan transparan aliran dana Anda, semakin besar peluang pengajuan KPR disetujui.
Rasio Cicilan terhadap Penghasilan (Debt to Income Ratio)
Ini adalah perbandingan antara jumlah cicilan bulanan (termasuk KPR) dengan penghasilan bersih per bulan.
Umumnya, bank menetapkan batas maksimal antara 30–40% dari total penghasilan bulanan.
Jika Anda sudah memiliki cicilan lain (kartu kredit, kendaraan, dll), maka sisa kapasitas cicilan akan dihitung dari sisa persentase yang tersedia.
Jika rasio ini terlalu tinggi, bank akan menganggap Anda berisiko tinggi mengalami gagal bayar.
Rekam Jejak Kredit yang Baik (BI Checking / SLIK OJK)
Bank akan memeriksa histori kredit Anda melalui sistem BI Checking (kini disebut SLIK OJK).
Jika Anda pernah menunggak cicilan, memiliki tunggakan kartu kredit, atau pinjaman online yang tidak dibayar tepat waktu, hal tersebut akan tercatat dan mempengaruhi penilaian.
Calon debitur yang masuk kategori kolektibilitas 3 ke atas (termasuk macet) kemungkinan besar akan langsung ditolak. Maka dari itu, penting untuk menjaga catatan kredit tetap bersih sebelum mengajukan KPR.
Ciri – ciri KPR Ditolak oleh Bank
Setelah mengetahui faktor – faktor penting dalam mengajukan KPR Rumah maupun Tempat Usaha, yang wajib diketahui selanjutnya adalah sebab apa saja yang dapat menjadi indikator kegagalan pengajuan KPR.
Agar tidak berharap terlalu lama atau terjebak dalam ketidakpastian, berikut adalah beberapa tanda umum bahwa pengajuan KPR Anda kemungkinan besar ditolak:
Bank Tidak Menghubungi Kembali
Jika setelah pengajuan Anda tidak mendapatkan kabar sama sekali selama lebih dari dua minggu, atau bank hanya memberikan jawaban yang menggantung, ini bisa jadi pertanda awal bahwa aplikasi KPR Anda ditolak secara halus.
Rasio Utang yang Tinggi
Salah satu alasan utama penolakan adalah rasio utang yang melebihi ambang batas. Jika total cicilan Anda (termasuk cicilan KPR) melebihi 40% dari penghasilan bulanan, bank akan menganggap Anda berisiko gagal bayar.
Dokumen yang Tidak Lengkap atau Tidak Sesuai
Kesalahan atau ketidaksesuaian data seperti NPWP yang tidak aktif, slip gaji yang tidak konsisten, atau fotokopi KTP yang buram bisa menjadi penyebab teknis yang menggagalkan proses verifikasi.
Kenapa Pengajuan KPR saya ditolak?
1. Berbohong atau Memanipulasi Data saat Proses Wawancara
Kejujuran dalam proses pengajuan KPR adalah hal yang tidak bisa ditawar. Bank melakukan proses verifikasi data yang sangat ketat—termasuk pemeriksaan latar belakang keuangan, pekerjaan, dan kondisi utang.
Jika Anda mencoba “memoles” data, seperti:
- Mengaku belum memiliki cicilan padahal masih ada cicilan berjalan,
- Menambahkan penghasilan yang tidak dapat dibuktikan secara sah,
- Menyembunyikan tanggungan finansial lainnya,
maka bank bisa langsung menolak pengajuan Anda karena dinilai tidak transparan dan berisiko tinggi.
2. Mengajukan KPR Saat Catatan Kredit Bermasalah
Setiap riwayat transaksi kredit Anda akan tercatat dalam BI Checking atau sekarang dikenal sebagai SLIK OJK. Bila Anda pernah:
- Menunggak kartu kredit dalam kurun waktu 1-24 bulan sebelum mengajukan KPR,
- Terlambat bayar cicilan kendaraan motor atau pinjaman online,
- Sering membayar cicilan di luar batas waktu,
maka skor kredit Anda bisa turun, dan ini berdampak besar pada penilaian bank. Kreditur dengan histori buruk akan dianggap berisiko tinggi dan sering kali langsung ditolak.
3. Masuk Daftar Hitam BI Checking / SLIK OJK
Jika Anda pernah memiliki pinjaman yang macet atau gagal bayar hingga masuk dalam daftar hitam, maka pengajuan KPR kemungkinan besar akan ditolak otomatis. Bank tidak akan mengambil risiko pada calon debitur yang sudah memiliki catatan negatif permanen.
4. Jumlah Utang yang Masih Aktif Terlalu Banyak
Bank akan menganalisis Debt to Income Ratio Anda (rasio total cicilan terhadap penghasilan bulanan). Bila:
Anda memiliki lebih dari satu cicilan aktif (misalnya cicilan mobil, gadget, kartu kredit),
Persentase total cicilan sudah melebihi 40% dari penghasilan,
… maka bank akan menganggap Anda tidak lagi memiliki kapasitas untuk menambah beban cicilan baru seperti KPR.
5. Usia Tidak Memenuhi Syarat atau Masa Kerja Belum Stabil
Faktor usia dan pengalaman kerja juga berperan penting. Beberapa kondisi yang berpotensi menjadi penghalang:
Usia sudah mendekati masa pensiun saat masa tenor selesai,
Baru bekerja di perusahaan sekarang kurang dari 1–2 tahun,
Status pekerjaan masih kontrak atau freelance tanpa bukti penghasilan yang stabil.
Bank menginginkan jaminan kestabilan pendapatan untuk menghindari potensi gagal bayar di tengah jalan.
6. Dokumen Tidak Lengkap atau Tidak Valid
Hal teknis seperti dokumen yang tidak lengkap atau bermasalah juga bisa menyebabkan penolakan. Bank membutuhkan dokumen yang akurat dan lengkap sebagai dasar penilaian. Jika sejak awal dokumen bermasalah, kemungkinan besar pengajuan tidak akan dilanjutkan. Berikut merupakan contoh dokumen yang tidak diterima sebagai syarat pengajuan kredit pembelian rumah:
- Slip gaji tidak sesuai periode,
- Fotokopi KTP/NIK tidak jelas,
- Rekening koran tidak disertakan,
- Surat keterangan kerja atau NPWP tidak aktif.
7. Status Kepemilikan Rumah Bermasalah
Tak hanya pemohon, rumah atau properti yang ingin Anda beli juga harus memenuhi syarat legalitas. Beberapa kasus yang membuat KPR ditolak antara lain:
- Tanah masih dalam sengketa hukum,
- Sertifikat kepemilikan tidak lengkap atau masih atas nama pihak lain,
- Bangunan belum memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan),
- Akses jalan dan fasilitas umum belum jelas statusnya. Bank tidak akan membiayai properti yang tidak “bersih” secara hukum dan administratif.
Syarat Mengambil KPR Khusus Untuk Status Kewarganegaraan Asing (KPR WNA)
Bagi Warga Negara Asing (WNA) yang ingin mengajukan KPR di Indonesia, terdapat beberapa hambatan dan persyaratan tambahan yang wajib diperhatikan:
- Tidak semua bank membuka fasilitas KPR untuk WNA. Beberapa bank memiliki kebijakan terbatas dan lebih selektif dalam menerima pengajuan dari non-WNI.
- Status izin tinggal terbatas: WNA harus memiliki izin tinggal yang sah (KITAS/KITAP) dan berlaku dalam jangka waktu yang memadai.
- Properti harus berada di kawasan yang diperbolehkan untuk dimiliki atau digunakan oleh WNA, sesuai aturan pemerintah Indonesia.
- KPR hanya berlaku untuk kepemilikan Hak Pakai, bukan Hak Milik.
- Sumber pendapatan harus jelas dan bisa diverifikasi di Indonesia. Jika penghasilan utama berasal dari luar negeri, bank cenderung lebih berhati-hati dalam menilai kapasitas finansial.
Jika syarat-syarat ini tidak terpenuhi, maka pengajuan KPR oleh WNA bisa ditolak meskipun dokumen dan keuangan tampak memadai.
Bank – Bank yang Menyediakan Produk KPR WNA
beberapa bank telah membuka kesempatan bagi Warga Negara Asing (WNA) untuk memiliki properti di Indonesia melalui produk KPR khusus. Berikut beberapa bank yang menyediakan fasilitas tersebut:
Bank BCA
Bank Central Asia (BCA) merupakan salah satu bank swasta terbesar di Indonesia yang menawarkan produk KPR. Namun, hingga saat ini, BCA belum secara resmi menyediakan fasilitas KPR bagi WNA. Fokus utama BCA masih pada pembiayaan properti untuk WNI.
Cari tahu selengkapnya disini
Bank BTN
Bank Tabungan Negara (BTN) dikenal sebagai bank yang fokus pada pembiayaan perumahan. BTN menyatakan kesiapannya untuk menyalurkan KPR kepada WNA, dengan syarat dan ketentuan yang berlaku sesuai regulasi pemerintah.
Cari tahu selengkapnya disini
Bank BRI
Bank Rakyat Indonesia (BRI) juga menyediakan fasilitas KPR bagi WNA dengan ketentuan khusus:
- Diperuntukkan bagi WNA dengan penghasilan tetap (fixed income).
- Sertifikat properti harus atas nama pasangan yang berstatus WNI.
- Jatuh tempo fasilitas KPR maksimal 1 tahun sebelum kontrak kerja WNA berakhir.
- Keduanya memiliki perjanjian pra-nikah (prenuptial agreement).
Jenis KPR di Indonesia
Di Indonesia, terdapat berbagai jenis Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang disesuaikan dengan kebutuhan dan kondisi finansial calon debitur. Berikut adalah beberapa jenis KPR yang umum tersedia:
KPR Konvensional (Non-Subsidi)
KPR ini ditujukan bagi masyarakat umum tanpa subsidi dari pemerintah. Suku bunga mengikuti ketentuan bank dan biasanya bersifat fluktuatif sesuai pasar.
KPR Subsidi
Merupakan program pemerintah untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah dalam memiliki rumah dengan memberikan subsidi pada suku bunga dan uang muka.
KPR Syariah
Produk KPR yang berdasarkan prinsip syariah, di mana bank dan nasabah melakukan akad jual beli atau sewa menyewa tanpa melibatkan bunga.
KPR Refinancing
Jenis pinjaman di mana rumah yang telah dimiliki dijadikan jaminan untuk mendapatkan dana segar, biasanya untuk keperluan renovasi atau kebutuhan lainnya.
detikcom
KPR Take Over
Fasilitas yang memungkinkan pemindahan kredit KPR dari satu bank ke bank lain dengan tujuan mendapatkan suku bunga atau layanan yang lebih baik.
Syarat KPR Rumah Subsidi dan Non-Subsidi
Persyaratan untuk mengajukan KPR dapat berbeda antara rumah subsidi dan non-subsidi. Berikut adalah rincian syarat untuk masing-masing:
Persyaratan Pengajuan KPR Komersial (Non Subsidi)
Usia Pemohon: Minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun saat kredit berakhir.
Penghasilan: Memiliki penghasilan tetap dan kemampuan finansial yang memadai.
Masa Kerja: Minimal satu tahun untuk karyawan tetap atau dua tahun untuk profesional/wiraswasta.
Dokumen: Melengkapi dokumen seperti KTP, NPWP, slip gaji, rekening koran, dan dokumen pendukung lainnya.
Syarat Pengajuan KPR Subsidi
Status WNI: Pemohon adalah Warga Negara Indonesia dan berdomisili di Indonesia.
Usia: Minimal 21 tahun atau sudah menikah, dan maksimal 65 tahun saat kredit berakhir.
Penghasilan: Gaji pokok tidak lebih dari Rp8.000.000 untuk rumah tapak atau susun.
Kepemilikan Rumah: Belum pernah memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah.
Masa Kerja: Minimal satu tahun.
Simulasi KPR: Hitung Suku Bunga KPR Anda dengan Kalkulator KPR Lets Move Group!
Gunakan kalkulator KPR Lets Move Group untuk menghitung estimasi biaya KPR rumah idaman anda!
Keuntungan Menggunakan KPR: Keunggulan dan Kekurangan KPR Rumah Komersial dan Subsidi
Memilih antara KPR rumah komersial dan subsidi memerlukan pertimbangan matang.
KPR Rumah Komersial dan KPR Rumah Subsidi. Masing-masing memiliki keunggulan dan kekurangan yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan untuk mengajukan.
Keunggulan KPR Rumah Komersial
- Fleksibilitas Pilihan Properti: KPR komersial memberikan kebebasan bagi pembeli untuk memilih berbagai jenis properti tanpa batasan harga atau spesifikasi tertentu. Hal ini memungkinkan pembeli untuk menyesuaikan pilihan rumah sesuai dengan kebutuhan dan preferensi pribadi.
- Kualitas Bangunan Lebih Baik: Umumnya, rumah komersial dibangun dengan material dan spesifikasi yang lebih tinggi dibandingkan rumah subsidi. Ini mencakup ukuran bangunan yang lebih luas, desain yang modern, serta fasilitas tambahan seperti taman atau area bermain.
- Lokasi Strategis: Perumahan komersial seringkali terletak di lokasi yang lebih strategis, dekat dengan pusat kota, fasilitas umum, dan akses transportasi yang memadai, sehingga memudahkan mobilitas penghuninya.
- Potensi Investasi yang Menguntungkan: Dengan kualitas bangunan yang lebih baik dan lokasi yang strategis, rumah komersial memiliki potensi kenaikan nilai investasi yang lebih tinggi di masa depan.
Kekurangan KPR Rumah Komersial
- Harga Lebih Tinggi: Tanpa adanya subsidi dari pemerintah, harga rumah komersial cenderung lebih mahal. Hal ini berdampak pada besarnya uang muka dan cicilan bulanan yang harus dibayarkan oleh pembeli.
- Suku Bunga Mengambang: KPR komersial biasanya menerapkan suku bunga yang mengikuti fluktuasi pasar. Ini berarti cicilan bulanan dapat berubah sesuai dengan kondisi suku bunga yang berlaku, sehingga memerlukan perencanaan keuangan yang matang.
- Uang Muka Lebih Besar: Pembelian rumah komersial melalui KPR umumnya mensyaratkan uang muka yang lebih tinggi dibandingkan dengan rumah subsidi, yang bisa menjadi beban finansial awal bagi pembeli.
Keunggulan KPR Rumah Subsidi
- Harga Terjangkau: Rumah subsidi ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah, sehingga harganya lebih murah dibandingkan rumah komersial. Ini memungkinkan lebih banyak orang untuk memiliki rumah dengan biaya yang lebih ringan.
- Uang Muka dan Cicilan Ringan: Pemerintah memberikan subsidi berupa uang muka yang rendah, bahkan mulai dari 1% dari harga rumah. Selain itu, suku bunga KPR subsidi biasanya tetap dan rendah, sehingga cicilan bulanan menjadi lebih ringan dan terjangkau.
- Bebas Pajak Pertambahan Nilai (PPN): Pembelian rumah subsidi dibebaskan dari PPN, sehingga mengurangi beban biaya tambahan bagi pembeli.
- Tenor Panjang: KPR subsidi menawarkan jangka waktu pinjaman yang panjang, hingga 20 tahun, yang memungkinkan cicilan bulanan lebih rendah dan sesuai dengan kemampuan finansial pembeli.
Kekurangan KPR Rumah Subsidi
- Kualitas Bangunan Standar: Untuk menekan biaya, rumah subsidi seringkali dibangun dengan material dan spesifikasi standar. Hal ini mungkin memerlukan renovasi tambahan di masa depan untuk meningkatkan kualitas atau kenyamanan.
- Lokasi Kurang Strategis: Banyak perumahan subsidi yang dibangun di pinggiran kota atau daerah yang belum berkembang, sehingga akses ke fasilitas umum dan transportasi mungkin terbatas.
- Ukuran dan Fasilitas Terbatas: Rumah subsidi umumnya memiliki luas bangunan dan tanah yang lebih kecil, serta fasilitas perumahan yang minim dibandingkan dengan rumah komersial.
- Keterbatasan dalam Jual-Beli: Terdapat aturan yang membatasi penjualan kembali rumah subsidi dalam jangka waktu tertentu, sehingga kurang fleksibel jika ingin menjualnya dalam waktu dekat.Cara Pengajuan KPR1. Lakukan Penelitian dan Persiapan AwalSebelum mengajukan KPR, penting untuk melakukan riset mendalam mengenai:
- Kondisi Keuangan Pribadi: Evaluasi kemampuan finansial Anda, termasuk penghasilan bulanan, pengeluaran rutin, dan potensi cicilan. Pastikan rasio utang terhadap penghasilan tidak melebihi 30–40%.
- Jenis Properti: Tentukan tipe rumah yang sesuai dengan kebutuhan dan anggaran Anda. Pertimbangkan lokasi, fasilitas, dan potensi kenaikan nilai properti di masa depan.
- Harga Pasar: Bandingkan harga properti di area yang Anda inginkan untuk memastikan Anda mendapatkan penawaran terbaik.
- 2. Pilih Bank yang TepatSetiap bank menawarkan produk KPR dengan fitur dan syarat yang berbeda. Pertimbangkan hal berikut saat memilih bank:
- Suku Bunga: Bandingkan suku bunga yang ditawarkan, apakah tetap (fixed) atau mengambang (floating).
- Tenor Pinjaman: Pilih tenor yang sesuai dengan kemampuan pembayaran Anda, biasanya berkisar antara 5 hingga 25 tahun.
- Biaya Tambahan: Perhatikan biaya provisi, administrasi, asuransi, dan biaya lainnya yang mungkin timbul.
- Reputasi Bank: Cari tahu reputasi bank dalam hal pelayanan dan kecepatan proses KPR.
- 3. Siapkan Dokumen-Dokumen yang Diperlukan Sesuai Syarat dan KetentuanPersiapkan dokumen lengkap untuk memperlancar proses pengajuan. Dokumen yang umumnya diperlukan meliputi:
- Identitas Pribadi:
- Fotokopi KTP pemohon dan pasangan (jika sudah menikah).
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
- Fotokopi Akta Nikah atau Cerai.
- Fotokopi NPWP pribadi.
- Dokumen Keuangan:
- Slip gaji atau surat keterangan penghasilan asli minimal 1 bulan terakhir.
- Fotokopi rekening koran atau tabungan selama 3 bulan terakhir.
- Surat keterangan kerja atau surat rekomendasi dari perusahaan.
- Dokumen Tambahan untuk Pengusaha/Wiraswasta:
- Fotokopi SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan).
- Fotokopi akta pendirian perusahaan dan perubahannya.
- Fotokopi TDP (Tanda Daftar Perusahaan).
- Dokumen Properti:
- Fotokopi sertifikat tanah atau bangunan (SHM/SHGB).
- Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan).
- Fotokopi PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir.
- Identitas Pribadi:
- Pastikan semua dokumen dalam kondisi baik dan valid untuk menghindari penolakan akibat kelengkapan administrasi.4. Lakukan Pengajuan KPRSetelah memilih bank dan menyiapkan dokumen, langkah berikutnya adalah:
- Mengisi Formulir Aplikasi: Isi formulir pengajuan KPR yang disediakan oleh bank dengan data yang akurat dan jujur.
- Penyerahan Dokumen: Serahkan semua dokumen yang telah disiapkan kepada pihak bank untuk diproses lebih lanjut.
- Pembayaran Biaya Awal: Beberapa bank mungkin meminta pembayaran biaya appraisal atau administrasi di awal proses pengajuan.
- 5. Penilaian Kredit (Credit Analysis)Bank akan melakukan evaluasi menyeluruh terhadap:
- Menilai apakah penghasilan Anda mencukupi untuk membayar cicilan KPR.
- Memeriksa rekam jejak kredit Anda melalui SLIK OJK untuk memastikan tidak ada tunggakan atau kredit macet.
- Bank akan menilai nilai pasar properti yang akan dibeli untuk memastikan sesuai dengan jumlah pinjaman yang diajukan (Properti Appraisal)
- 6. Penandatanganan Akta Kredit (Akad Kredit)Jika pengajuan disetujui, tahap akhir adalah:
- Penerbitan Surat Persetujuan Kredit (SPK): Bank akan mengeluarkan SPK yang berisi detail pinjaman, termasuk jumlah, tenor, suku bunga, dan kewajiban lainnya.
- Penandatanganan Akad: Anda akan menandatangani perjanjian kredit di hadapan notaris bersama pihak bank. Pastikan membaca dan memahami semua isi perjanjian sebelum menandatangani.
- Pencairan Dana: Setelah akad ditandatangani, bank akan mencairkan dana sesuai kesepakatan, biasanya langsung kepada penjual atau developer.
Nah, demikian hal – hal yang perlu diketahui tentang alasan KPR ditolak hingga persyaratan yang harus dipenuhi untuk meminimalisir kemungkinan penolakan pengajuan KPR anda.
Jika anda masih bingung dengan ketentuan pengajuan KPR di Indonesia, Lets Move Group menyediakan Konsultasi GRATIS bagi anda yang ingin mengajukan KPR. Melalui konsultan profesional yang telah menangani beragam pengajuan KPR di Indonesia, wujudkan impian anda untuk memiliki properti idaman anda hari ini.
