Memiliki rumah memang tidak membutuhkan dana yang tidak sedikit. Itu sebabnya banyak yang melirik pendanaan KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Namun, KPR di Indonesia bisa dijalankan dengan dua cara yaitu dengan bank konvensional dan bank syariah.

Di tengah tren suku bunga acuan yang masih tinggi, bisnis kredit pemilikan rumah (KPR) secara syariah mendapatkan berkah tersendiri. Beda dengan KPR biasa yang memiliki suku bunga mengambang yang bisa membuat dana cicilan menjolak tinggi, pendanaan melalui KPR syariah terhitung lebih stabil.

Hal ini dikarenakan hukum syariah menggunakan akad murabahah yang membuat angsuran bersifat tetap sepanjang masa KPR, berbeda dengan bank konvensional yang memberikan KPR dengan bunga pemanis tetap dalam satu hingga tiga tahun pertama dan kemudian mengikuti pergerakan suku bunga acuan.

Penasaran dengan KPR Syariah, cara pembayaran, suku bunga, dan apakah ekspat bisa menggunakan jasa KPR jenis ini? Berikut ini penjelasan lengkapnya.

Apa itu KPR Syariah?

KPR Syariah adalah skema pembiayaan kepemilikan rumah untuk membeli hunian berdasarkan prinsip syariah. Tidak seperti pinjaman konvensional, KPR syariah tidak melibatkan bunga (riba), tetapi berdasarkan pada kontrak bagi hasil, bagi risiko, atau sewa antara pembeli dan bank syariah.

Dalam perjanjian ini, bank tidak meminjamkan uang dengan bunga. Sebaliknya, bank melakukan pembelian rumah dan menjualnya kembali dengan keuntungan (murabahah), menyewakannya kepada pembeli dengan pemindahan kepemilikan pada akhirnya (ijarah muntahiyah bittamlik), atau masuk ke dalam perjanjian kemitraan (musyarakah mutanaqisah).

Struktur ini menjadikannya sebagai alternatif dari KPR tradisional bagi mereka yang ingin mematuhi prinsip-prinsip keuangan Islam.

Mengapa Memilih Produk KPR Syariah?

Salah satu keunggulan pembiayaan rumah syariah yang paling menonjol adalah stabilitas. Tidak seperti KPR konvensional yang menerapkan suku bunga mengambang setelah jangka waktu tertentu, KPR Syariah menawarkan cicilan tetap setiap bulannya selama jangka waktu pembiayaan. Hal ini membantu pemilik rumah untuk mengatur perencanaan keuangan jangka panjang tanpa risiko fluktuasi suku bunga.

Selain itu, KPR Syariah menghindari unsur riba, gharar (ketidakpastian), dan maysir (spekulasi) yang dilarang dalam Islam. Hal ini membuat KPR Syariah menarik bagi mereka yang mencari solusi keuangan yang halal.

Pertumbuhan dan Tren Pembiayaan KPR Syariah

Dalam beberapa tahun terakhir, KPR syariah telah menunjukkan pertumbuhan yang signifikan di Indonesia. Menurut data dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK), pembiayaan perumahan syariah meningkat 20% pada tahun 2022, dengan total nilai pembiayaan sekitar Rp 15 triliun.

Hingga April 2025, pembiayaan KPR Syariah mencapai Rp3,39 triliun, mencerminkan peningkatan sebesar 13% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Pertumbuhan yang konsisten ini sejalan dengan meningkatnya permintaan akan pembiayaan yang beretika dan berbasis syariah di negara dengan mayoritas penduduk Muslim seperti Indonesia.

Jenis-jenis Akad atau Prinsip Syariah

Kalau Anda sedang menjajaki kemungkinan menggunakan KPR pasti sering mendengar istilah akad. Akad KPR atau prinsip-prinsip syariah adalah perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban masing-masing pihak, termasuk jumlah pinjaman, suku bunga, jangka waktu, dan cara pembayaran.

Ada 4 macam akad KPR Syariah, yaitu:

1. Murabahah

Ini adalah akad yang paling umum digunakan. Bank syariah membeli investasi properti yang diinginkan dan menjualnya kepada nasabah dengan harga beli ditambah margin keuntungan yang telah disepakati sebelumnya. Pembeli membayar jumlah ini dengan cicilan tetap setiap bulan selama periode tertentu.

2. Istishna

Istishna cocok untuk membiayai pembangunan hunian baru. Bank mendanai pembangunan / renovasi rumah berdasarkan desain dan jadwal yang telah disepakati. Setelah selesai, kepemilikan rumah akan dialihkan kepada nasabah.

3. Musyarakah Mutanaqisah

Dalam struktur ini, bank akan membeli rumah bersama-sama nasabah. Porsi kepemilikan bank akan berkurang seiring berjalannya waktu karena nasabah secara bertahap membeli porsi bank melalui pembayaran berkala, hingga akhirnya menjadi pemilik tunggal.

4. Ijarah Muntahiyah Bittamlik

Bank menyewakan rumah kepada nasabah untuk jangka waktu tertentu. Pada akhir masa sewa, kepemilikan akan dialihkan kepada nasabah, baik sebagai hadiah atau melalui pembayaran akhir. Jenis ini biasanya digunakan bagi mereka yang lebih memilih pendekatan berbasis sewa untuk kepemilikan properti.

Bisakah Warga Negara Asing Mendaftar?

Ya, warga negara asing (WNA) bisa mengajukan KPR Syariah di Indonesia dengan syarat-syarat tertentu. Bank syariah seperti Bank Permata Syariah menawarkan layanan KPR yang secara khusus dirancang untuk ekspatriat.

Pemerintah Indonesia memberikan layanan kepada warga negara asing yang ingin mengambil KPR untuk membeli hunian impian mereka. Bank-bank syariah seperti Bank Permata Syariah memiliki program yang dapat diakses oleh warga negara asing atau ekspat.

Warga negara asing bisa memiliki rumah tapak atau apartemen dengan hak pakai di atas tanah negara, atau rumah tapak dengan hak pakai atas tanah hak milik/Hak Pengelolaan (HPL). Selain itu, ada batas harga jual beli rumah sekitar Rp 2 miliar – Rp 5 miliar, tergantung area.

Syarat KPR Syariah

Persyaratan untuk Warga Negara Asing:

• Telah bekerja dan tinggal di Indonesia minimal 2 tahun (untuk karyawan) atau 4 tahun (untuk wiraswasta).
• Penghasilan bersih bulanan minimal Rp 25 juta.
• Harga hunian minimal Rp 2 miliar.
• Plafon pinjaman mulai dari Rp 1 miliar.
• Kepemilikan terbatas pada rumah dengan sertifikat Hak Pakai.
• Hunian harus dalam kondisi ready stock (tidak dalam proses pembangunan).
• Sertifikat SHGB (Hak Guna Bangunan) diperlukan.

Persyaratan Umum untuk Warga Negara Indonesia

• Kewarganegaraan Indonesia.
• Melengkapi dokumen seperti fotokopi KTP, Kartu Keluarga, rekening tabungan, slip gaji dan lain-lain.
• Usia minimal 21 tahun pada saat pengajuan, dengan usia maksimal 55-65 tahun pada saat jatuh tempo kredit.
• Cicilan KPR bulanan tidak boleh melebihi 40% dari penghasilan bersih.
• Hal ini berlaku untuk hunian yang telah selesai dibangun maupun yang masih dalam tahap pembangunan (inden), dengan syarat pengembang telah memiliki perjanjian kerja sama dengan bank syariah.

Perbedaan Utama Antara KPR Syariah dan KPR Konvensional

Meskipun proses pengajuan KPR secara keseluruhan seperti pengajuan dokumen, pemeriksaan kredit, dan persyaratan kelayakan cukup mirip untuk Syariah dan konvensional, perbedaan mendasar terletak pada prinsip-prinsip keuangan yang mendasari masing-masing sistem.

KPR konvensional melibatkan peminjaman uang dari bank dengan bunga yang dibebankan pada pinjaman. Biasanya, bank menawarkan suku bunga tetap untuk satu hingga tiga tahun pertama untuk menarik peminjam, setelah itu suku bunga menjadi mengambang, yang berarti menyesuaikan dengan suku bunga acuan. Fluktuasi ini dapat menyebabkan pembayaran bulanan yang tidak dapat diprediksi.

Sebaliknya, KPR Syariah disusun untuk memenuhi prinsip-prinsip Islam, yang melarang riba (bunga). Alih-alih membebankan bunga, bank syariah beroperasi dengan model bagi hasil atau penjualan. Salah satu kontrak yang paling umum digunakan adalah Murabahah, di mana bank membeli rumah dan menjualnya kembali kepada nasabah dengan keuntungan yang telah disepakati sebelumnya.

Nasabah kemudian membayar jumlah ini dalam cicilan tetap selama periode pembiayaan, menawarkan lebih banyak stabilitas dan prediktabilitas daripada KPR konvensional.

Struktur biaya juga berbeda. KPR syariah biasanya hanya membebankan biaya administrasi dan DP lebih murah, sedangkan KPR konvensional biasanya mencakup biaya administrasi dan provisi.

Selain itu, tenor atau jangka waktu pinjaman biasanya lebih pendek dalam pembiayaan syariah. KPR konvensional dapat menawarkan jangka waktu pembayaran 20 hingga 30 tahun, sementara KPR Syariah umumnya berkisar antara 10 hingga 15 tahun. Karena jangka waktu yang lebih pendek dan pembayaran tetap, cicilan bulanannya mungkin lebih tinggi dibandingkan dengan tahun-tahun awal pinjaman konvensional, terutama jika mendapatkan keuntungan dari promosi suku bunga rendah pada awalnya.

Namun, KPR Syariah memberikan keamanan jangka panjang dengan menghindari fluktuasi pembayaran, yang merupakan keuntungan signifikan bagi mereka yang memprioritaskan stabilitas keuangan dan keselarasan dengan nilai-nilai Islam.

Tips Sebelum Mengajukan KPR Syariah

1. Pilihlah bank syariah atau lembaga keuangan syariah yang memiliki reputasi baik.
2. Pastikan semua dokumen yang diperlukan lengkap dan akurat.
3. Pahami ketentuan kontrak, termasuk margin keuntungan dan jadwal pelunasan.
4. Pilih tenor pelunasan yang sesuai dengan kemampuan finansial Anda.
5. Perjelas semua potensi biaya di muka untuk menghindari biaya tak terduga.
6. Pastikan developer bermitra dengan bank Syariah jika membeli hunian di luar rencana.

Mengajukan KPR Syariah dengan Lets Move Group

Menelusuri proses pengajuan KPR sebagai warga negara asing bisa jadi rumit karena adanya persyaratan peraturan, kendala bahasa, dan pertimbangan hukum. Di sinilah Lets Move Group hadir.

Sebagai konsultan properti yang berpengalaman dan terpercaya di Indonesia, Lets Move Group mengkhususkan diri dalam membantu ekspatriat dalam pembelian properti, termasuk mendapatkan pembiayaan yang sesuai dengan Syariah. Tim kami memberikan panduan khusus di setiap langkah proses pengajuan KPR. Tunggu apa lagi, terhubung dengan konsultan kami sekarang!